Пожалуй, таким вопросом можно поставить в тупик даже бывалого риэлтера, не говоря
о гражданах, не искушенных в недвижимости. Насколько дороже стоят квартиры, из окон
которых видна не мрачная стена дома напротив, а набережная Невы, берег озера или
зеленый парк? Как влияет на цену квадратного метра жилья социальная однородность
проживающих в доме граждан, состояние подъезда и придомовой территории? Возможно
ли это обосновать формально и доказательно или является плодом фантазий агентов
по недвижимости?
С этими вопросами я обратилась к Евгению Безлюдному, профессору МИПК СПбГИЭУ,
руководителю отдела оценки и аналитики компании «МИЭЛЬ Недвижимость СПб».
- Вид из окна – это, такая же составляющая рыночной стоимости квартиры, как метраж,
тип дома, материал стен и площадь кухни. В моей практике была ситуация, когда требовалось
оценить стоимость «вида из окна», и предоставить в суд официальный документ. Инвестор
расселял дом на одной из набережных. Неожиданно жильцы одной из квартир категорически
отказались переезжать на ранее оговоренных условиях, и потребовали за свои «апартаменты»
гораздо большую сумму, ссылаясь на красивый вид. , Мы провели соответствующие исследования
влияния вида из окон на рыночную стоимость в данном и аналогичных местах города
и написали отчет, в котором было сформулировано обоснованное мнение о количественной
оценке влияния вида из окон на стоимость квартиры, точнее, той части коммунальной
квартиры, окна которой смотрят на тот самый «вид».
- К оценщику, как правило, приходят клиенты, попавшие в нестандартную ситуацию?
- Можно сказать и так. Но только нестандартной эта ситуация является для нашего
заказчика, а не для оценщика. Для нас эти ситуации практически стандартны. Я рекомендую
обращаться к оценщику только в том случае, когда необходимо представить в некую
официальную структуру документ о стоимости вашей недвижимости на определенный момент
времени (дату оценки) в настоящем или в прошлом. К услугам оценщика обращаются те,
кому необходимо поехать за рубеж (на работу, или на ПМЖ), при этом требуется представить
в консульство документ о стоимости своего имущества Чаще всего такой документ необходим
в суде. При разводе супругов или других случаях, связанных с разделом имущества,
одна сторона получает имущество, другая – денежный эквивалент своей доли. Специалист
по недвижимости или судья не может, а, главное, имеет права определять стоимость.
Для этого существует специальная профессия – оценщик, то есть эксперт по стоимости.
Даже если собственник хорошо знает стоимость своего имущества, к оценщику обращаться
необходимо, поскольку «Отчет об оценке» требуется нормативными документами и оценка
является обязательной процедурой, необходимой для реализации различных сделок: кредитования,
проведения конкурсов и аукционов, определения величины вклада в уставный капитал,
разрешения спорных ситуаций в суде, и т.д. Предполагается, что уполномоченный профессионал,
несет полную ответственность за то, чтобы стороны в двухсторонних отношениях избежали
убытков и не нанесли ущерба друг другу и третьим лицам. Обращение к оценщикам за
высококвалифицированными консультационными услугами рекомендуется в процессе принятия
важных и ответственных решений, связанных с действиями с собственностью, в том числе
при купле – продаже квартир, что помогает принять правильное решение. Но это не
обязательно, поскольку цена сделки есть «продукт при полном непротивлении сторон»
- А где гарантия того, что оценщик не ошибся?
- Гарантией является только профессионализм оценщика, его знание рынка, условий
проведения и регистрации сделок, практических действий сторон при передаче денег
и т.п. Но. Оценка – очень формализованная область деятельности, которая регламентируется
специальным федеральным законом и утвержденными Правительством РФ «Стандартами оценки».
Любое формальное отклонение от требований закона и стандартов является основанием
для признания результата оценки недействительным. Оценочная деятельность в нашей
стране подлежит лицензированию, при этом обязательным является страхование профессиональной
ответственности оценщика. Содержание отчета об оценке однозначно прописано в одной
из статей закона. Структура отчета об оценке стоимости квартиры и, например, офисного
здания площадью 12000 кв.м., практически одинаковая, разница только в объеме. Наш
«Отчет об оценке» квартиры – это документ примерно на 30 листах, скрепленный печатью,
прошитый, с пронумерованными страницами, в котором обязательным является анализ
ситуации на рынке, статистика, перечень и описание аналогичных объектов и т.п..
Главное – любой читатель отчета должен понять, почему квартира стоит именно столько,
то есть отчет должен быть документом «доказательственного значения». Естественно,
эта услуга не бывает бесплатной и дешевой. (от 100 долларов). Никаких других документов
(«Заключение о стоимости», «Экспертное заключение» и т. п.) закон не предусматривает.
Если вам некто предлагает оценить квартиру за 500 -1000 рублей с документом на одной
странице – это не оценщик.
- Если я собираюсь продавать квартиру, и хочу получить независимое экспертное
заключение относительно ее стоимости, нужно ли мне обращаться к услугам оценщика?
- В этом случае – нет. Вам нужно просто обратиться в агентство недвижимости, специалисты
которого способны высказать свое профессиональное мнение о рыночной стоимости быстро
и бесплатно. Такая услуга (экспресс – оценка) есть в компании «МИЭЛЬ Недвижимость
СПб». Специалисты прошли в нашем отделе обучение и используют те же оценочные технологии,
что и мы – оценщики. Но это мнение специалиста на рынке, а не «Отчет об оценке».
Решение о цене предложения и цене сделки все равно принимает собственник квартиры.
Любой документ, даже с подписью и печатью агентства недвижимости, отчетом об
оценке не является ни по форме, ни по полномочиям авторов (лицензия, членство в
профессиональных организациях оценщиков, страхование ответственности). Если с вас
за эту услугу берут плату, не предъявив перечисленных документов, по-существу это
действие является незаконным предпринимательством.
Беседовала Юлия Лозовская
Дата публикации: 18.09.2004
http://nwsa.ru/pub/12/126_1.php
