До сих пор квартира с видом на Исаакиевский собор или Стрелку Васильевского острова была пределом мечтаний прогрессирующего петербургского буржуа. Но очень скоро новый Жилищный кодекс подорвет эту незыблемую ценность. По Петербургу ползут слухи, что жить в исторических зданиях - рискованное предприятие. Как выяснилось, они не так уж безосновательны. Выселить из собственной квартиры можно и весьма состоятельного человека.

Меня эта проблема заинтересовала в силу необычайной любви к людям. У одного моего друга, подающего надежды архитектора, появилась идея - продать свою квартиру с видом на Никольский собор, которая его всем устраивает. Продает он только потому, что боится, что дом могут признать ветхим или аварийным - и отобрать все за бесценок.

А началась эта фобия с малого - из разных источников до подающего надежды архитектора стали доходить истории про то, как кому-то приглянулся домик, его срочно назвали ветхим, собственников квартир выставили, и они остаток жизни обречены провести в судах.

Мой друг заблуждается как минимум по двум позициям: первая - от истории с расселением можно и приобрести, главное - грамотно торговаться. Второе - ветхость дома или год постройки не имеют решающего значения. Главный фактор риска - местоположение.

Как заработать на нуждах государства

Раньше, до принятия нового Жилищного кодекса, для принудительного расселения жильцов нужно было выпускать специальное распоряжение правительства РФ. Так было при прокладке кольцевой дороги. Для того чтобы расселить людей из дома 5 на Крюковом канале ради строительства новой сцены Мариинки, тоже пришлось выпускать распоряжение правительства. Я поинтересовался - выиграли ли жильцы от государственного расселения?

На момент принятия решения о расселении в доме на Крюковом канале жило 45 семей (114 человек), из них в муниципальных квартирах - 23 семьи, в приватизированных - 22 семьи. Изначально под расселение муниципалов планировалось отыскать 33 квартиры (больше, чем количество семей). Частникам предложили 24 квартиры под 22 семьи, зато большие.

Большинство жителей в результате такой операции условия свои улучшат, однако все улучшат по-разному. Самые бесправные в этом плане - жильцы приватизированных квартир. Государство может дать им больше площадей и в лучшем доме, а может дать и точно столько же, сколько было, и в доме худшего качества. Регламентируется в этом случае только площадь, рыночная стоимость квартиры в расчет не принимается. Степень улучшения будет зависеть от того, сколько денег выделили из бюджета.

В ноябре 2003-го, сразу после того как появилось распоряжение правительства о расселении, жителям дома на Крюковом предложили два варианта - либо предоставить им жилплощадь аналогичного качества, либо отдать деньгами. Большинство сразу же запросило приличную для того времени сумму - не менее $1,5 тыс/кв. м.

Как выяснилось, были даже люди, которые специально скупали квартиры в этом доме, рассчитывая подзаработать. Первая информация о проекте появилась в 2000 году, и уже в 2001-м однокомнатные квартиры в этом доме удавалось продать по цене $34 тыс, при том что аналогичные варианты в домах стоили около $20 тысяч.

На данный момент, как сообщили нам в Северо-Западной дирекции по реставрации, реконструкции и строительству Министерства культуры РФ, которая курирует мариинский проект, процесс расселения идет успешно: из 42 квартир расселено 32. С оставшимися жителями идет ожесточенная торговля. Есть опасения, что особо привередливые получат меньше всего. Дом по Крюкову каналу, 5а, признали аварийным, а это - очень дурной знак (почему - объясним позже).

С другими крупными инвестпроектами все будет проще. Проще не для жильцов, а для государства.

Расселение поставят на конвейер

1 марта 2005-го вступил в силу новый Жилищный кодекс. Там появилась новая норма - расселение под государственные нужды. Если, например, решено, что через ваш дом пройдет дорога или на его месте решат построить филиал Большого театра, вас обязательно расселят, хотите вы того или не хотите. Не хотите - выселят по решению суда.

Специального распоряжения правительства РФ для отдельного проекта теперь не требуется. Формально - достаточно решения о признании неких нужд государственными, на любом уровне власти. В суд на вас может подать любой государственный орган, представляющий интересы властей РФ, городских или муниципальных.

- Если такое решение вынесут муниципалы, судебные споры просто неизбежны, - считает зам. директора агентства "Бекар" Леонид Сандалов. - Если хоть один владелец квартиры не захочет переезжать, выиграть суд против него муниципальным органам будет трудно. А у города или федеральных властей гораздо больше шансов.

Теперь при расселении собственники квартир оказываются в лучшем положении, чем жители муниципальных, - как правило, им обязаны предложить 3 - 4 варианта жилья, квартиры, по всем параметрам аналогичные тем, где они жили. Впрочем, число вариантов строго не регламентируется. 3 - 4 установлено специальным распоряжением для мариинского проекта, для остальных проектов может быть все по-другому.

- Главное, процедуру соблюсти, попредлагать что-то, - комментирует Сандалов. - Если договориться не удалось, вопрос решается в судебном порядке.

Используя возможности нового Жилищного кодекса, государство может выселить жильцов против их воли двумя способами - под госнужды, через решение суда или из-за аварийности (если, например, инвестору удалось договориться с властями о признании дома аварийным). Обязательства перед жителями и в том и в другом случае одинаковые.

Жильцов неприватизированных квартир государство обязано всего лишь обеспечить площадью по нормативам - 13 кв. м/чел., не учитывая их пожелания относительно места. Предупредить и частников, и жильцов муниципальных квартир обязаны не менее чем за год до начала расселения.

Самое забавное, что перечень так называемых государственных нужд, достаточных для добровольно-принудительного расселения, конкретно так и не определен.

Внезапно аварийные

- Проще всего инвестору, независимо от того - государство это или частные лица, признать дом аварийным и выселить жителей ради их же спасения, - говорит Леонид Сандалов. - Государство на это, конечно, не пойдет, а частный инвестор вполне может сделать дом аварийным при помощи пожара или взрыва. У меня создается впечатление, что в городе такие прецеденты есть, хотя ни один случай не доказан. Доказать это очень сложно. Сейчас пятен под застройку в центре города почти не осталось, инвесторы ищут дома, расположенные в наиболее выгодных местах. Состояние дома при этом роли не играет, инвестор даже заинтересован в том, чтоб искусственно его ухудшить. Взорвал - и меньше проблем с архитектурными .согласованиями. Как говорил Маркс, нет такого преступления, на которое не пойдет капиталист, если прибыль достигает 200%. Защититься от таких инвесторов можно единственным способом - зарегистрировать кондоминиум, создать ТСЖ и поставить охрану.

Спасет ли охрана? От взрывов, может, и спасет, однако превратить дом в аварийный можно и более простым способом. В Петербурге сложились уникальные условия для этого.

- При том состоянии старого фонда, которое мы сегодня имеем, каждый второй дом в историческом центре можно признать аварийным, - рассказывает старший группы риэлтеров АН "Итака" Тагир Нигматулин. - На это инвестор идет в крайнем случае, когда все другие способы не сработали. В основном вопросы с жильцами все-таки решаются деньгами либо силой. Чаще - деньгами. Если хотя бы один житель не согласен, может остановиться крупный инвестиционный проект. Когда инвестор иностранный - проект однозначно останавливается, - они очень боятся судов, дурной репутации. И обращаются в таком случае за помощью к городским властям.

Можно ли бороться с признанием дома аварийным? Можно и нужно - отвечают эксперты.

- Такой прецедент создан на набережной Робеспьера, - рассказывает Леонид Сандалов. - Дом шел под реконструкцию на средства частного инвестора, имел небольшой крен, его признали аварийным. Собственник оспорил факт аварийности при помощи независимой экспертизы.

Ноу-хау дома певчих

В случае с жилым домом N 5 по Конногвардейскому бульвару, который идет на реконструкцию под гостиницу, применены все известные технологии - найден общий язык с городом (выпущено распоряжение о реконструкции и подписан инвестиционный договор), дом, конечно же, признан аварийным - при помощи властей, но по инициативе инвесторов. Но всего этого оказалось мало, и применили нечто совсем новое - впрочем, тоже с использованием Жилищного кодекса. Федор Данилов, юрист управляющей компании "Исаакиевский отель", представляющей интересы инвестора, считает, что изобрел ноу-хау, которое может получить распространение в городе.

Идея превратить дом на Конногвардейском бульваре в гостиницу появилась у группы частных инвесторов, имена которых категорически не разглашаются, в 2001 году. Заинтересовавший инвесторов дом построен в 1870 году для певчих Исаакиевского собора - здесь жил причт (капельмейстер певчих), звонари собора и до сих пор живет правнучка последнего звонаря.

В 2001-м созданная под проект компания "Исаакиевский отель" выкупила в доме первую квартиру по цене $500/кв. м. К весне 2002-го была закончена скупка большей части дома - уже по цене более $1000/кв. м. Как уверяет директор "Исаакиевского отеля" Алексей Лубенцов, скупали, не имея никаких гарантий, что получат права на осуществление проекта (ИТК, на котором выиграл "Исаакиевский отель", состоялось только в 2003-м), потому что были другие претенденты - они успели выкупить некоторую часть квартир, а потом перепродали их тому же "Исаакиевскому отелю" в 1,5 раза дороже.

В 2003-м город принял решение отдать инвесторам все 5 корпусов под реставрацию, потребовав расширить масштабы проекта (гостиница на 22 тыс кв. м, а не на 8 тыс кв. м, 235 номеров вместо 80, с повышением высотности здания и достройкой во дворе). Сами инвесторы решили повысить класс отеля с 3 звезд до 4. Все это, однако, увеличило запланированные расходы и, в частности, объемы расселения - с 4000 кв. м до 8000 кв. м.

На сегодня весь бюджет проекта оценивается в $60 млн. В 2004 году инвесторы уже должны были приступить к реконструкции, к январю 2007-го - полностью отстроить отель, но план срывается, и инвесторы платят за это штрафы городу. Основная причина - не удалось завершить расселение.

888 квадратных метров - собственность 13 семей, которые никак не соглашаются на условия "Исаакиевского отеля", хотя использованы все известные методы, кроме криминальных.

- К нам поступали предложения от соответствующего контингента, и это было бы, наверное быстрее, но мы решили работать только в правовом поле, - рассказывает генеральный директор ООО "Исаакиевский отель" Игорь Швецов.

В 2002 году все 5 корпусов дома признала аварийным частная компания "Жилкомэксперт", нанятая инвестором для обследования. В феврале 2005-го аварийность подтвердила межведомственная комиссия из представителей районной администрации, жилищников, МЧС и т. п. Дом признан "не пригодным для дальнейшего проживания". Впрочем, это не означает, что жителей нужно срочно расселять, спасая их жизни. Для этого нужно, чтоб существовала угроза обрушения, а ее пока нет.

Инвесторы предприняли другой ход - попробовали выселить несговорчивых жителей по решению суда, апеллируя к возможностям свежего Жилищного кодекса, в частности, на статью, по которой на собственнике лежит бремя содержания общего имущества (лестниц, чердаков и т. п.) - мол, если он его не содержит в должном состоянии, пусть выезжает.

И что ж вы думаете? Получилось! 11 июля Октябрьский районный суд удовлетворил требования истца ("Исаакиевского отеля") и лишил семью Гордеевых права собственности на их квартиру с выплатой компенсации из расчета $999/кв. м, что, конечно, гораздо ниже рыночной стоимости.

29 июля аналогичное решение суд принял в отношении Надежды Аршиновой, дочки последнего звонаря Исаакиевского собора, ее сына и еще нескольких жителей. Основание такое - "ответчики, злоупотребляя принадлежащим им правом собственности, не участвуют в реконструкции", которая, оказывается, вызвана исключительно аварийным состоянием дома, и тем самым нарушают право другого собственника "Исаакиевского отеля", "на поддержание имущества в надлежащем состоянии".

Собственник собственнику рознь

Честно говоря, я до сих пор думал, что, если собственник платит квартплату, он все свои обязательства выполнил. И больше с него ничего требовать нельзя. То же самое рассказали мне риэлтеры агентств "Итака" и "Бекар", оговорившись, что расходы могут быть увеличены, если такое решение примет ТСЖ или собрание собственников жилья.

- Если в квитанции по квартплате прописано 200 рублей в месяц и этого недостаточно для поддержания дома и требуется реконструкция, то житель должен доплачивать еще и за реконструкцию, - считает юрист фирмы "Исаакиевский отель" Федор Данилов. - Смотрите Жилищный кодекс, глава б, ст. 139 - собственник квартиры несет бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме - лестниц, чердаков, крыши и т. п. Пропорционально площади, которой владеет.

Читаю я вышеупомянутую статью и вижу - действительно каждый житель должен оплачивать расходы по содержанию общего имущества пропорционально доле. Содержание входит в коммунальные услуги - так называемую квартплату, со стандартным набором услуг, где есть все - от уборки лестниц до расходов на текущий ремонт. А про реконструкцию написано в других статьях. Решение о реконструкции же принимается ТСЖ или общим собранием собственников. Если не менее 2/3 собственников (считаются по площадям) проголосуют за реконструкцию, это решение будет обязательным для всех остальных, если последние не оспорят его в суде и не выиграют суд. При этом инициатору собрания нужно только доказать, что абсолютно все жители были о собрании и его повестке уведомлены за 10 дней заказным письмом, врученным под расписку, а объявления размещены во всем известных местах, решение о которых принято на предыдущем общем собрании (например, оставить под ковриком и т. п.).

Таким образом, получается, что, скупив большую часть помещений в доме, "Исаакиевский отель" мог запросто устроить такое собрание, раскидав повестки по ящикам, сам все за всех решить и принудить остальных к исполнению. Вот она, страшная сила нового Жилищного кодекса!

Инвесторы, однако, представляют другие аргументы.

- Решение о реконструкции вынесло правительство Петербурга еще в 2003 году, - рассказывает Федор Данилов. - Ни один из собственников это решение не оспорил. Таким образом, оно действительно, и каждый обязан в реконструкции участвовать.

- То, что господин Лубенцов и его партнеры решили превратить дом в гостиницу, - это их личные проблемы, это они должны ко мне идти, спрашивать разрешения у семьи, которая живет здесь больше 100 лет, и договариваться об условиях, - считает Надежда Аршинова, правнучка последнего звонаря Исаакиевского собора.

Прецедент или судебная ошибка?

Сейчас жители дома на Конногвардейском обжалуют решения Октябрьского суда о выселении. И собираются пройти все судебные инстанции. Если они дело проиграют, это будет прецедент для Петербурга, появится новая технология выселения, которую возьмут на вооружение многие инвесторы.

- Я хочу подчеркнуть, что даже после принятия решения суда о выселении и выплате компенсации из расчета $999/кв. м мы готовы продолжать переговоры, идти на мировую и платить жителям больше, - рассказывает генеральный директор компании "Исаакиевский отель" Игорь Швецов.

Параллельно компания уже в ближайшее время планирует провести показательное выселение из двух квартир, владельцам которых выплатят компенсацию в принудительном порядке (одним уже выплатили). При помощи приставов, по исполнительному листу.

- Это будет шоковая терапия, - поясняет Алексей Лубенцов.

Следующий акт пьесы начнется ближе к зиме. Жители дома подозревают инвесторов в том, что они помогли дому дойти до аварийного состояния, и в то же время показывают документ из ПИБа, по которому износ составляет только 30% (под аварийное расселение дом подпадает, если больше 45%).

- Они начали специально заливать жителей, начав работы в выкупленных квартирах, сняли с лестницы батареи, вынули стекла из окон, хотят нас выдавить с помощью мороза, - рассказывают жительницы дома Надежда Аршинова и Галина Белькова.

- Даже нелепо как-то говорить о таком, это не наши методы, - поясняет Игорь Швецов.

Походил я по лестницам - часть секций отопления снята, часть - стоит, окна на лестнице в большей части есть, местами - нет.

- На самом деле нет необходимости принимать какие-то искусственные меры, - рассказывает Алексей Лубенцов. - С 2002-го и по настоящее время РЖА за домом фактически не ухаживает, считая, что дом ушел к инвесторам. Поддерживающий ремонт уже не делается, выполняют только аварийные работы. Видите, уже трещины пошли по потолку (показывает), мы-то отсюда на зиму переедем, а вот каково жителям придется?

Жильцы дома уже наняли 5 адвокатов против одного от отеля и уверены в победе. Ссылаются они, что удивительно, на тот же новый Жилищный кодекс.

Насколько нам удалось понять, изучая законодательство, выселение как мера пресечения предусмотрена Жилищным кодексом только в двух случаях - за неуплату квартплаты в течение б месяцев или за нарушений правил пользования жилыми помещениями (а никак не лестницами), которые могут привести к его разрушению. Применяться эта мера должна только к жителям муниципальных квартир, и то до сих пор пока не применялась, за недостатком маневренного фонда.

Но так, чтобы по решению суда купить у жильца квартиру по цене, на которую он не согласен, перевести деньги на его счет и принудительно вывести под ручки - такого в городе с владельцами приватизированных квартир еще не было. Но, может быть, все только начинается...

Алексей Орешкин

Дата публикации: 29 августа 2005
http://www.kadis.ru/daily/index.html?id=22633